El
sistema que ata la cuota al sueldo había sido tema de discusión en el macrismo.
Protege más ante una ola inflacionaria, pero no está exento de riesgos
El
anuncio de un nuevo plan de crédito hipotecario deja en claro que el Gobierno
se está tomando en serio la necesidad de reconciliarse con la clase media
asalariada, a la que ya le otorgó un alivio con el corrimiento en el
"piso" del impuesto a las Ganancias.
El
nuevo plan de préstamos tiene un doble objetivo: por un lado, ofrecer una
solución al crónico problema de la falta de financiación para un público de
ingresos medios -se está pensando en hogares con ingresos promedio de $170.000
mensuales-.
Y,
además, otro objetivo inconfesable en una campaña electoral, porque implica la
admisión tácita de un problema: con la reforma al régimen de alquileres, a la
clase media se le torna tan complicado alquilar que otra vez vuelve a ser
factible ofrecer cuotas a niveles similares a lo que un inquilino paga cada
mes.
El
hecho de que sea el propio Alberto Fernández quien tenga a su cargo el anuncio
detallado del plan da la pauta de la importancia política que se le asigna en el
Gobierno a este rubro, luego del acuerdo alcanzado con el sector bancario. De
momento, se prevé que los créditos apunten a la construcción antes que a la
compra de vivienda ya terminada, lo cual va en línea con el objetivo de
incentivar la construcción.
Pero,
sobre todo, no deja de haber una ironía en la propuesta del Gobierno: justo
cuando está tratando de convencer al mercado de que la inflación se irá
controlando paulatinamente, presenta un sistema por si las cosas no salen como
están previstas.
Es
sugestivo además el "timing"
del anuncio. Porque los congelamientos en el mercado inmobiliario terminan el
31 de marzo y abundan los pronósticos catastrofistas. Sobre todo porque, como
efecto de las deudas acumuladas por parte de quienes no pudieron pagar el año
pasado, se establecerá un interés compensatorio.
Según
algunos cálculos, la suma del alquiler ajustado por inflación, más intereses
compensatorios y subas en expensas, podrían llevar algunos contratos a sufrir
un shockeante aumento de 80%.
Lo
cierto es que la nueva ley, que fue objeto de duras críticas por los agentes
inmobiliarios, ya venían advirtiendo que se produciría una retracción en la
oferta y que en el cuatrimestre posterior a su aprobación, el costo real de los
alquileres había aumentado un 32%, casi el triple que la inflación promedio
registrada en el período,
Es
decir, un efecto opuesto al buscado. Entre los agentes inmobiliarios más
optimistas, se maneja una expectativa de suba de 40%.
¿Más caro o más barato?
Es
por eso que el mayor desafío del plan que adelantó el nuevo ministro de
Vivienda, Jorge Ferraresi, luego de un sondeo con los bancos que vuelva a ser
percibido como pagable por la clase media. Esta vez, la fórmula a la que se
apuesta será la de atar la cuota al salario -por el índice de Coeficiente de
Variación Salarial-.
Ahora
empezará la polémica respecto de si indexar la cuota al Coeficiente de Valor
Salarial será solución efectiva o no.
Por
lo pronto, el objetivo de arranque es el de que, al aplicar un objetivo
variable en la cuota, se vuelva a un baja importante respecto del tradicional
-e inalcanzable- sistema francés de cuota fija. Idealmente, retornar a una
cuota que no exceda el 25% del ingreso familiar. Con los números que maneja el
Gobierno, implicaría una cuota promedio en torno de $40.000.
Pero
luego empieza la incertidumbre. Primero, porque el CVS marca un promedio, y la
Argentina de hoy ofrece situaciones muy disímiles en cuanto al salario:
mientras hay gremios que lograron defenderse de la inflación y firmar por
encima del 30% y con cláusula de revisión, otros -ligados a actividades más
castigadas- vienen corriendo a los precios desde atrás. Entre ellos, cuatro
millones de empleados públicos.
Esto
implicaría, eventualmente, que la cuota podría ir evolucionando por encima de
la variación que obtengan los sectores más rezagados.
Pero
además juegan también la inflación y el tipo de cambio. En este momento, el
ministro Martín Guzmán está prometiendo una inflación anual mientras los bancos
esperan un nivel de 48%. Si ocurriera lo que espera el mercado, podría otra vez
haber sectores con pérdida efectiva de salario, porque firmarían mejoras en
torno de 33% y no llegarían a empatarle a los precios.
Desde
el punto de vista del tomador de crédito, el índice ligado al salario es una
protección. Pero para los bancos es un posible problema a prever, lo que puede
incidir en que la cuota inicial del crédito no sea tan baja como la buscada.
Y
en cuanto al dólar, lo de siempre: en los períodos de retraso cambiario, la
cuota crecerá en términos de dólar, lo cual generará en el propietario la
sensación de que pagará por su propiedad mucho más de lo que originalmente
había previsto. Y, por el contrario, ante una devaluación, el saldo medido en
dólares podrá tener un recorte.
En
definitiva, situaciones imposibles de prever en un país como Argentina.
Créditos hipotecarios, una "piedra
en el zapato"
Curiosamente,
parecido a una de las propuestas que había hecho Carlos Melconian, uno de los
economistas más críticos del Gobierno. Cuando formaba parte de la gestión
macrista, desde el Banco Nación había dejado ver su pesimismo por el sistema
UVA que había ideado Federico Sturzenegger, que ligaba la cuota a la inflación.
Lo
cierto es que desde el boom de crédito hipotecario de los años ’90 -facilitado
por el régimen de convertibilidad "uno a uno" entre peso y dólar-,
todos los gobiernos han sufrido con este tema, al punto que se ha convertido en
una verdadera "piedra en el zapato" para todas las gestiones.
Para
Cristina Kirchner, por ejemplo, era la mancha en su momento de auge de consumo.
Al mismo tiempo que se batían los récords históricos de ventas de automóviles
(más de un millón en 2013) y de electrodomésticos en muchas cuotas, el crédito
hipotecario prácticamente desaparecía.
De
hecho, en un momento en que el crédito se expandía a toda velocidad con planes
promocionales, los bancos dedicaban menos de 5% de sus carteras a prestar para
la compra de vivienda.
¿Cómo
se explicaba eso? Los expertos apuntaban a dos problemas clásicos de la
economía argentina, a los que todavía no se les ha logrado dar una solución.
- El "descalce" de tiempos: mientras los ahorros de la gente están colocados a cortísimo plazo -un típico plazo fijo difícilmente supere un período de tres meses en momentos relativamente estables- los créditos hipotecarios deben devolverse en períodos largos, típicamente 15 años.
- El "descalce" de monedas. La gente gana su sueldo en pesos, y paga las cuotas en pesos, pero el mercado inmobiliario está valuado en dólares, lo cual provoca distorsiones cuando los precios y el tipo de cambio corren a velocidades diferentes, ya sea en los momentos de "dólar planchado" o de inflación rampante.
Un sistema donde "pasaron
cosas"
Lo
cierto es que, como consecuencia de estas situaciones, los bancos mantenían
líneas que únicamente estaban disponibles para personas de muy alto nivel
adquisitivo. En el clásico "sistema francés" -donde la cuota queda
fija a lo largo de todo el préstamo- la cuota empieza siendo muy alta, por
encima de las posibilidades de un presupuesto de clase media.
Ese
bajo nivel de crédito fue la contracara del boom consumista del modelo K, al
punto de que todos los opositores lo tomaron como uno de los temas preferidos
para criticar a la ex mandataria. Se llegó a la rara situación de que Hugo
Moyano y Mauricio Macri -por entonces jefe de Gobierno porteño- coincidían
públicamente en reclamar una política de vivienda para la clase media.
Fue
por eso que también Macri tomó ese punto como uno de los pilares de su
política.
El
sistema del Gobierno macrista también fue anunciado con bombos y platillos,
cuando Javier González Fraga llegó a la presidencia del Nación. En aquel
momento se había presentado un plan con financiación de hasta 30 años, para
compra de viviendas de hasta un máximo de unos u$s180.000, a una tasa de entre
3,5% y 4,5%.
El
arranque, a mediados de 2017 fue a todo vapor, con una adhesión entusiasta de
los bancos privados. Y se llegó a un nivel de 60.000 otorgamientos anuales
mientras la economía se mantuvo estable.
Los
funcionarios se enorgullecían de que habían dado con la fórmula para que, por
una cifra similar a lo que costaba un alquiler, se pudiera ser propietario. Y,
de paso, se aceleraba la actividad en la construcción.
El
momento de mayor actividad fue abril de 2018, cuando se otorgaron préstamos UVA
por $13.000 millones -equivalía a unos u$s650 millones-, lo cual era todo un
logro político, porque dos años atrás apenas si se aprobaban créditos
hipotecarios por u$s2 millones mensuales.
Pero
todo duró poco porque, claro, era un plan que no estaba pensado para que
"pasaran cosas". El auge del sistema UVA, que ataba la cuota a la
inflación, estaba pensado para una economía con inflación en baja y estable. Y
cuando a mediados de 2018 se hizo evidente el fracaso de las metas de inflación,
el sistema se enfrió rápidamente: a fines de año la cantidad de nuevos
préstamos aprobados era de apenas 1.000 por mes.
Y
el tema rápidamente pasó de ser uno orgullo a una de las pesadillas del equipo
macrista.
La
explicación es fácil: los créditos no se concedían en pesos ni en dólares, sino
en una unidad indexada que sigue a la inflación. Tiene la ventaja, respecto del
"sistema francés" de cuota fija, de que el desembolso inicial es
menor. Pero hay un riesgo: en los períodos en los que la inflación sea superior
al ritmo de incremento de los salarios, la cuota irá aumentando su peso en el
presupuesto familiar.
Había
también una ventaja: ante una gran devaluación, el saldo deudor se achicaba
fuertemente. De hecho, en algunos casos se calculaba que, en un lapso de dos
años, la deuda se había achicado hasta 60% si se la medía en dólares.
Claro,
para las familias que veían subir la cuota mes a mes, ese no era un gran
consuelo. El sistema había sido pensado para que la cuota no excediera el 25%
del presupuesto familiar, y en pocos meses trepó por encima del 30%.
Fue
así que surgieron las discusiones internas. Mientras Melconian decía que se
debería haber confeccionado un índice que acompañara la variación salarial,
González Fraga sostenía que quienes se habían endeudado con el UVA habían hecho
"un excelente negocio, porque mientras la cuota les aumentó un 50% en un
año, el valor del inmueble trepó más del 100%".
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