Juan
Carlos Nicolini, Socio del Estudio Bertazza, Nicolini Corti y Asociados,
detalló la carga fiscal que soportan los alquileres
El Gobierno dispuso este domingo a
través de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) el congelamiento de los
precios de los alquileres y suspensión de los desalojos por falta de pago
durante seis meses, en el marco de las medidas adoptadas para mitigar el
impacto económico ante la crisis por el coronavirus.
La norma suspende los
desalojos por falta de pago y prorroga la vigencia de los contratos, con
conformidad de la parte locataria hasta el 30 de septiembre.
Asimismo, se congelan
los precios de los alquileres al valor de marzo y la deuda por diferencia de
precio entre lo que se debía pagar y lo que efectivamente se pague por el
congelamiento, se abonará en 3 cuotas mensuales sin intereses, a pagar desde
octubre.
De acuerdo con la
normativa, las deudas que se produzcan por falta de pago se pagarán a partir de
octubre en 3 cuotas, con intereses compensatorios, pero sin penalidades.
La norma también
prevé que quedará exceptuado del pago aquel locador que acredite que depende
del monto que destina para el alquiler para cubrir sus necesidades básicas o
las de su familia primaria conviviente.
En caso de
controversia entre las partes del contrato, habrá una instancia de mediación
obligatoria, previo a acudir a la justicia.
Los alquileres
alcanzados por el DNU son los de inmuebles destinados a vivienda única urbana o
rural; habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones,
hoteles u otros alojamientos similares; e inmuebles destinados a actividades
culturales o comunitarias.
Asimismo, incluye a
inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas
producciones agropecuarias; inmuebles alquilados por personas adheridas al
régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o
a la industria; e inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el
ejercicio de su profesión.
El decreto alcanza además
a inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES)
destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
Los inmuebles
alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el
INAES están también abarcados en el DNU.
Alquileres: qué
alivio impositivo se reclama
Juan Carlos
Nicolini, Socio del Estudio Bertazza, Nicolini Corti y Asociados, detalló
la carga fiscal que soportan los alquileres:
Impuesto a las ganancias
Los alquileres y arrendamientos se imputan en el impuesto a las ganancias por el sistema de devengado, hayan sido cobrados o no. Sólo puede considerarse como alquileres incobrables al finalizar el jucio de desalojo y de cobro. Prevé la reglamentación que la AFIP puede considerar otros índices que evidencien la incobrabilidad de los alquileres devengados.
Impuesto al valor agregado
Están exentos de este gravamen la locación de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del locatario y su familia. Dejamos para otra oportunidad el alcance de esta exención (por ejemplo, si el locatario convive con su pareja sin estar casado). También se encuentran exentos los arrendamientos de inmuebles rurales destinados a actividades rurales. Finalmente, la exención abarca a la locación de inmuebles al Estado.
Las restantes locaciones de inmuebles se encuentran gravadas (despreciable la exención para inmuebles comerciales cuyo alquiler mensual no exceda de $1.500).
En los alquileres que corresponda incluir el IVA, el nacimiento del hecho imponible (o sea cuando se genera el impuesto) es al vencimiento del plazo para el pago o el del cobro –percepción- el que sea anterior. En síntesis, parecido al devengado del impuesto a las ganancias.
En la medida que el locador sea monotributista el IVA se encuentra comprendido en la cuota mensual de tal tributo.
Impuesto a los ingresos brutos
En general en todas las jurisdicciones este tributo alcanza a las locaciones, con muy limitadas exenciones, y se parte de la base que corresponde su pago por los ingresos devengados. En algunas jurisdicciones se establecen valores mínimos o presunciones de montos sujetos a impuestos.
Facturación y registración
Se requiere la facturación en forma electrónica y la correspondiente registración.
Propuesta para la emergencia
"Sería razonable que la norma que considere congelados los alquileres, y postergados los desalojos, tenga en cuenta que en numerosas situaciones los alquileres no podrán ser percibidos, y no sería razonable que a quien no pueda cobrar los alquileres en esta situación de emergencia se pretenda cobrarle los impuestos. Se debiera disponer que durante la emergencia en materia de locaciones los gravámenes se liquiden por lo percibido", señala Nicolini.
Impuesto a las ganancias
Los alquileres y arrendamientos se imputan en el impuesto a las ganancias por el sistema de devengado, hayan sido cobrados o no. Sólo puede considerarse como alquileres incobrables al finalizar el jucio de desalojo y de cobro. Prevé la reglamentación que la AFIP puede considerar otros índices que evidencien la incobrabilidad de los alquileres devengados.
Impuesto al valor agregado
Están exentos de este gravamen la locación de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del locatario y su familia. Dejamos para otra oportunidad el alcance de esta exención (por ejemplo, si el locatario convive con su pareja sin estar casado). También se encuentran exentos los arrendamientos de inmuebles rurales destinados a actividades rurales. Finalmente, la exención abarca a la locación de inmuebles al Estado.
Las restantes locaciones de inmuebles se encuentran gravadas (despreciable la exención para inmuebles comerciales cuyo alquiler mensual no exceda de $1.500).
En los alquileres que corresponda incluir el IVA, el nacimiento del hecho imponible (o sea cuando se genera el impuesto) es al vencimiento del plazo para el pago o el del cobro –percepción- el que sea anterior. En síntesis, parecido al devengado del impuesto a las ganancias.
En la medida que el locador sea monotributista el IVA se encuentra comprendido en la cuota mensual de tal tributo.
Impuesto a los ingresos brutos
En general en todas las jurisdicciones este tributo alcanza a las locaciones, con muy limitadas exenciones, y se parte de la base que corresponde su pago por los ingresos devengados. En algunas jurisdicciones se establecen valores mínimos o presunciones de montos sujetos a impuestos.
Facturación y registración
Se requiere la facturación en forma electrónica y la correspondiente registración.
Propuesta para la emergencia
"Sería razonable que la norma que considere congelados los alquileres, y postergados los desalojos, tenga en cuenta que en numerosas situaciones los alquileres no podrán ser percibidos, y no sería razonable que a quien no pueda cobrar los alquileres en esta situación de emergencia se pretenda cobrarle los impuestos. Se debiera disponer que durante la emergencia en materia de locaciones los gravámenes se liquiden por lo percibido", señala Nicolini.
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