Reforma tributaria: por qué el precio del alquiler de una propiedad puede aumentar por el plan del Gobierno

La iniciativa oficial contempla la eliminación del ITI, que es el impuesto a la transferencia de inmuebles. Pero, como contrapartida, quienes posean una segunda unidad deberán pagar 15% de Ganancias sobre la renta obtenida. ¿Qué opinan referentes el sector sobre el impacto en el mercado?

Casi sin proponérselo, el ministro de Hacienda, Nicolás Dujovne, lanzó una declaración que descolocó al mercado inmobiliario.
Sucedió durante la presentación de la reforma tributaria que el Gobierno dio a conocer semanas atrás.
Según la iniciativa oficial, que ahora deberá probar suerte en el Congreso, a parir de 2018 quedará eliminado el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que impone un pago del 1,5% sobre el valor escriturado.
Pero, como contrapartida, quienes posean más de una propiedad (por ejemplo, una segunda casa de veraneo o una destinada al alquiler), abonarán 15% de Ganancias sobre la renta que obtengan al momento de vender ese segundo inmueble.
La medida regirá para las unidades que se adquieran a partir de que sea sancionada la ley.
Más allá de la explicación respecto de los pormenores de la iniciativa oficial, Dujovne sostiene que esta nueva modalidad tiene como objetivo "quitar presión especuladora en el mercado inmobiliario".
Considera que esto irá en línea con las aspiraciones de las asociaciones de inquilinos. En otras palabras, insinúa que, como consecuencia directa de esta medida, podría darse una reducción en el precio de los alquileres.
Sus apreciaciones sorprendieron a los especialistas inmobiliarios, quienes descartan de plano esta posibilidad.
"Que algo baje de precio en la Argentina es imposible. Sobre todo, con una iniciativa como la que quiere implementar el Gobierno. No encuentro cuál debería ser la razón por la que esto debería ocurrir", expresa Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria.
"Es probable que en el Gobierno piensen que con la modificación que se impulsa, muchas personas tendrán más posibilidades de ser propietarias y que esto, a su vez, reducirá la presión sobre los alquileres. Yo no creo que vaya a suceder", completa.
Mario Gómez, director de Le Bleu Inmobiliaria, es otro de los referentes del rubro consultados por iProfesional que acompaña la visión de Toselli.
"Si la propuesta oficial sale tal como se anunció, no hay por qué esperar que tenga algún efecto sobre el mercado inmobiliario, ya sea en la compraventa como en el negocio de la renta de inmuebles", indica.
Además, afirma: "Se está hablando de un cambio que tiene que ver más con una cuestión burocrática que con otra cosa. Ni va a frenar ni va a mejorar la actividad".
En definitiva, los especialistas catalogan a la medida como poco efectiva a la hora de tener que impulsar este negocio.

Valores en alza

Para varios referentes del rubro, las modificaciones propuestas en la reforma tributaria tendrán efecto nulo en el mercado locativo.
Más aun, hay muchos otros que exponen una visión totalmente contraria a la de Dujovne, ya que entienden que quienes compran una vivienda advertirán sobre el mayor costo de salida cuando decidan desprenderse de ella.
En consecuencia, tratarán de compensar ese futuro gasto adicional con un alquiler más alto, de forma tal que no se les achique la rentabilidad en términos reales.
"Hoy día ya no es negocio destinar un inmueble al alquiler. Si alguien me consulta sobre la compra de un departamento para volcarlo a la renta, le digo que no le conviene", remarca Toselli.
Por lo pronto, la rentabilidad bruta promedio que obtienen los propietarios que vuelcan sus unidades al circuito locativo ronda un 6% anual en dólares.
De un relevamiento elaborado por el sitio de búsquedas de inmuebles Properati y la consultora Oikos Buenos Aires se desprende que:

1.- En Ciudad de Buenos Aires, los alquileres aumentaron 74% en los últimos dos años.

2. Por su parte, el índice de precios al consumidor escaló 64%, mientras que el dólar se elevó un 55%.

3. Es decir, la renta de inmuebles se ubicó 10 puntos por encima del IPC y fue 19 puntos superior al deslizamiento del billete verde.

4. Así, la rentabilidad obtenida en estos dos años se aproximó al 13%.

Con o sin variaciones en el terreno impositivo, el mercado inmobiliario espera aumentos en el segmento de la renta de viviendas. No obstante, el punto en el que los especialistas ven como generador del efecto alcista es la inflación.
Horacio Benvenuto, gerente general de Izrastzoff Propiedades, afirma ante la consulta: "No encuentro una razón para que los alquileres se abaraten a partir de la medida que impulsa el Gobierno", al tiempo que destaca que "la inflación marca el punto de inflexión".
En su visión, hoy en día los precios están teniendo un incremento que va a tono con el índice inflacionario, ya que es casi imposible escapar de esa variable.
Es decir, si a los especialistas consultados les resultaba imposible suponer que los valores de renta puedan mantenerse por el mero hecho de la medida anunciada por Dujovne, la posibilidad de que bajen les parece aún más lejana.
La tendencia alcista en el mercado locativo se observa también en las cifras que maneja Reporte Inmobiliario. De acuerdo con esta consultora especializada, la suba fue de un 40% entre noviembre 2017 y mismo mes de 2016, tanto en el caso de los dos ambientes como de tres.
Ese mes, los departamentos de esa tipología alcanzaron un precio tope de $24.500 mensuales en Recoleta (el barrio más caro de Capital Federal), completando el podio Palermo y Las Cañitas, en los que la renta mensual llegó a ser de $20.000 mensuales. Este relevamiento no toma en cuenta a Puerto Madero.

El factor clave de la compra de inmuebles

El factor que sí podría marcar un amesetamiento en la evolución de la renta es la compra de inmuebles apalancadas con créditos.

Especialistas reconocen que el boom de hipotecarios que ajustan por UVA está ayudando a los inquilinos en la evolución de los valores que deben afrontar.
"En caso de que se mantenga el buen comportamiento en la compraventa, como ocurre en la actualidad, se podría esperar una menor presión sobre el mercado de los alquileres", afirma Benvenuto.
No obstante, aclara que bajo ningún punto de vista esto se dará en forma inmediata, sino que formará parte de un proceso muy largo.
Toselli se expresa en igual sentido: "En el corto plazo, no hay que hacerse grandes ilusiones respecto del efecto que pueda tener la evolución de los créditos en el segmento locativo".
Sin embargo, aclara que esto sí puede ocurrir en el largo término, en el que los incrementos pactados podrían no ser tan "duros" para quienes deben rentar.
"Lo que resulta difícil es imaginarse una caída de los valores", completa.
Como una muestra de lo que todavía le resta recorrer al mercado del ladrillo, actualmente el grueso de las ventas se da en las propiedades que cotizan por debajo de los u$s250.000.
El resto también registra algún tipo de movimiento, aunque a un ritmo demasiado menor al de este segmento.
Según las últimas cifras divulgadas por el Colegio de Escribanos de Buenos Aires, en octubre las escrituraciones registraron un crecimiento del 48% respecto del mismo mes de 2016.
El relevamiento señaló que el nivel de transacciones durante ese mes se elevó 90% ($14.854 millones).
En tanto, en provincia de Buenos Aires se registraron en septiembre - último mes divulgado- 12.019 operaciones. Un 28% de las mismas se concretaron gracias a créditos hipotecarios.

El mecanismo de indexación por UVA

El boom de los préstamos habla a las claras de la buena aceptación que ha tenido el sistema UVA.
Sin embargo, y de modo muy lento, empezaron a surgir voces de advertencia sobre los "costos ocultos" que puede representar el indexador.

La siguiente infografía, de la que diera cuenta iProfesional, puede aportarles algo de claridad a quienes no están familiarizados con este mecanismo.

Una de las principales dudas que llevan a los bancos aquellos interesados en este tipo de préstamos se vincula con el impacto de la inflación en el monto de las cuotas durante el período de cancelación.
Más aun, habida cuenta de que se otorgan a largo plazo y en el marco de una historia económica que les ha deparado grandes sinsabores a los argentinos en los últimos 30 años.
A la hora de evaluar los riesgos, aparecen factores poco visibles en una primera mirada.
Por ejemplo, el impacto de la tasa de interés en la evolución de la deuda (tema clave a la hora de querer pre-cancelar) como también la propia "esencia" del sistema de ajuste.
Las conclusiones de economistas sobre el devenir de estos créditos indexados arrojan datos inquietantes:

1. - El valor de la UVA no necesariamente evolucionará en línea con el costo del metro cuadrado.

2.- El índice UVA puede no evolucionar de igual modo que el dólar, la divisa por excelencia para valuar las propiedades en Argentina.

3. - El saldo en pesos podrá conocerse fácilmente, no así la cantidad de billetes verdes que el crédito finalmente insumirá.

4. - Cuando hayan transcurrido 20 años (en caso de un préstamo a 30) se adeudará en UVA el 50% del compromiso asumido.

Hay un concepto fundamental simple de este mecanismo pero que los ahorristas suelen olvidar: no se toma un préstamo ni en pesos ni en dólares, sino en unidades indexadas.
Este concepto es común en otros países, caracterizados por haber tenido durante décadas sus economías muy ordenadas y una inflación de un dígito.
Para Argentina, bien aplica la frase de un ex presidente adaptada a la metodología de este sistema: "Quien se endeudó en pesos, devolverá pesos; quien se endeudó en UVA, devolverá UVA".
Claramente, para que aquellos que hoy se suben a un hipotecario puedan celebrar dentro de 30 años, deben cumplimentarse una serie de requisitos.
En primer lugar, que los distintos gobiernos de turno (serán unos siete en total) tengan éxito en reducir la inflación. Además, que la Argentina pase a tener una economía ordenada y previsible.
Y, por sobre todas las cosas, que el dólar no genere grandes sorpresas, ya que si bien el sistema UVA está desconectado del tipo de cambio, el billete verde sigue siendo la referencia del mercado inmobiliario.