El mercado inmobiliario se encuentra acorralado por los impuestos las futuras inversiones se encuentran jaqueadas por los tributos y la ley de alquileres
El sensible mercado
inmobiliario se encuentra acorralado por los impuestos. A pesar de que
actualmente rige una ley de blanqueo para la actividad de la
construcción, las futuras inversiones se encuentran jaqueadas por los tributos
y por la actual ley de alquileres que no beneficia ni a los inquilinos ni
a los propietarios ya que los termina paralizando.
El Impuesto a la Transferencia
de Inmuebles (ITI) paga el 1,5% sobre el precio de la venta, alcanza a las
operaciones de bienes que fueron originalmente adquiridos hasta el 31 de
diciembre de 2017. Las obras sobre inmueble propio existentes al 1 de enero de
2018, que dan como resultado una construcción tienen que abonar el impuesto a
la transferencia de inmuebles.
En los casos de inmuebles
adquiridos a partir del 1 de enero de 2018, al momento de la venta
corresponderá tributar el Impuesto a las Ganancias del 15%, que se calcula
sobre el resultado de la operación comparando el precio de la venta con el
costo actualizado.
Los bienes recibidos
por herencia, legado o donación, cuando el causante (fallecido) o el
donante lo hubiese adquirido a partir del 1 de enero de 2018, la posterior
venta que realice el heredero tiene que abonar el Impuesto a las
Ganancias. En esos casos, esas operaciones no estarán alcanzadas por el ITI.
Mapa
impositivo de las transferencias de inmuebles
El mapa
impositivo de las transferencias de inmuebles, luego de la reforma realizada
por el gobierno anterior plasmada en la ley 27.430, dejó este mapa de
situaciones derivadas de los impuestos que las afecta:
1 - Venta de vivienda propia
Los inmuebles
destinados a casa habitación, que están destinados a la vivienda única,
familiar y de ocupación permanente del contribuyente se encuentran exentos en
el impuesto a las ganancias (del 15%) y en el impuesto a la transferencia
de inmuebles (del 1,5%).
En el momento
de vender la vivienda o terreno para adquirir o construir, dentro
del plazo de un año, una propiedad destinada a casa-habitación
propia, se puede solicitar el certificado de no retención del impuesto a
la transferencia de inmuebles. Este impuesto se aplica para aquellas viviendas
que fueron adquiridas con anterioridad al 1 de enero de 2018.
Para eso, hay que
solicitar el certificado de no retención del impuesto, con una antelación
mínima de 20 días corridos al de la operación. El certificado de no retención
tiene una validez de hasta 60 días corridos, contados desde la fecha de
emisión.
Existe un trámite
simplificado y otro general, que pueden realizarse por teléfono o
por internet.
2 - Venta de inmueble por un residente en el exterior
Los residentes
en el exterior o quien los represente, tienen que solicitar el certificado
de retención en AFIP y serán los agentes de retención, por ejemplo los
escribanos, quienes retengan el importe correspondiente que surja de ese
trámite. El certificado de retención se solicita con una antelación mínima de
20 días corridos a la celebración del acto de transferencia.
3 - Impuesto cedular
Quedan gravados los
resultados de la enajenación de inmuebles que fueron adquiridos a partir del 1
de enero de 2018. Pagan la tasa del 15%, calculada sobre la ganancia bruta
determinada deduciendo del precio de venta el costo de adquisición actualizado
por el índice de precios al consumidor (IPC) Pueden descontarse los gastos por
comisiones, honorarios, impuestos, tasas y otros que se encuentren vinculados
con la operación.
4 - Inmuebles del exterior
Aquellos inmuebles
del exterior, que se compraron antes del 1 de enero de 2018, no pagan ninguno
de los dos impuestos. En cambio, los adquiridos a partir de esa fecha tienen
que pagar el impuesto a las ganancias del 15% sobre el resultado obtenido, que
surge de comparar el precio de venta con el de compra, al valor del dólar
oficial de la fecha de la venta.
Luego
de la reforma
A partir del año
2018, convive el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) con el Impuesto
a las Ganancias. De esta forma, en esas operaciones se aplicará uno u otro
tributo.
Los resultados
obtenidos por la transferencia que realicen las personas de inmuebles
que hayan comprado a partir del 1 de enero de 2018 quedan gravados al 15% en el
Impuesto a las Ganancias.
Si el inmueble se
recibió por herencia, estará alcanzado por Ganancias sólo cuando el
donante que lo cede lo adquirió a partir de 2018.
Para tener que pagar
el Impuesto a las Ganancias la condición es que el titular venda un
inmueble, que compró a partir de ese año y siempre que no sea su casa
habitación.
En cambio cuando se
vende un bien que fue adquirido antes del 2018, seguirá rigiendo el ITI, en
donde el escribano le debe retener al vendedor el 1,5% sobre el valor de
la escritura en la medida que no reemplace ese bien de vivienda dentro del
plazo de un año de efectuada la venta.
A través de la
Resolución General 4190, la AFIP aclaró que para las operaciones alcanzadas por
Ganancias el escribano no tendrá que aplicar la retención que ordenaba una
norma anterior.
El Impuesto a
las Ganancias (cedular) se calcula aplicando la tasa del 15% sobre la
diferencia entre el valor de venta actual menos el de costo actualizado por el
índice IPC (INDEC) y los gastos de la venta. Si una persona recibe como
herencia un inmueble que fue adquirido por el donante antes del 2018, y luego
el heredero lo vende debería pagar el 1,5% de ITI y no el Impuesto a las
Ganancias.
Otra novedad que
introdujo la última reforma tiene que ver con el valor locativo de
los inmuebles y el de incorporación al patrimonio que esos bienes tienen en los
casos de herencias. En el primer caso el valor no podrá ser inferior al precio
de mercado, y en el segundo caso (herencias) el valor de los inmuebles se
incorpora al patrimonio del heredero al importe impositivo del anterior titular
o, de no existir, será al valor de mercado. Anteriormente, se tomaba de
referencia el valor fiscal del inmueble.
Cuándo
se considera venta
Las normas consideran que se encuentra configurada la
operación de venta, alcanzada por el Impuesto a las ganancias a partir
del 1° de enero de 2018, inclusive, cuando:
- Se otorga la escritura traslativa de dominio;
- Se suscribe el boleto de compraventa u otro compromiso similar, siempre que se entregue la posesión;
- Se concede la posesión, aun cuando el boleto de compraventa u otro compromiso similar se hubiere celebrado con anterioridad;
- Se adquiere el boleto de compraventa u otro compromiso similar –sin la posesión o de otro modo se hubiesen adquirido derechos sobre inmuebles; o
- Se produce el ingreso al patrimonio del causante o donante, en caso de bienes recibidos por herencia, legado o donación.
Cuando se trate de
obras en construcción sobre inmueble propio, producidas antes del 1
de enero de 2018, la enajenación del inmueble construido quedará alcanzada, de
corresponder, por el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) y no por el
Impuesto a las Ganancias.
Se definen como ganancias de
fuente argentina las generadas por la transferencia de derechos sobre inmuebles
situados en el país, con independencia de la nacionalidad, domicilio o
residencia del titular o de las partes que intervengan en las operaciones.
En caso de no poder
determinarse el valor de adquisición, se considerará el valor de plaza del
bien a la fecha de incorporación al patrimonio del enajenante o donante, el que
deberá surgir de una constancia emitida y suscripta por un corredor público
inmobiliario matriculado, por otro profesional matriculado cuyo título
habilitante le permita dentro de sus incumbencias la emisión de tales constancias
o por una entidad bancaria perteneciente al Estado Nacional, Provincial o
a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Para los casos
de inmuebles ubicados en el exterior, transferencias que estarán gravadas
también, la valuación deberá surgir de dos constancias emitidas por un corredor
inmobiliario o por una entidad aseguradora o bancaria, de ese país. La ganancia
de los residentes en el exterior, derivada de la enajenación o transferencia de
derechos sobre inmuebles situados en el país, quedará alcanzada a la alícuota
del 15%, pudiendo descontarse sólo aquellos gastos realizados en el país.
El adquirente o
cesionario deberá retener el impuesto con carácter de pago único y
definitivo debiéndolo ingresar en forma personal o, de no ser residente, a
través de su representante legal en el país.
Algunos ejemplos de operaciones
- Venta del único inmueble adquirido hasta el 31 de diciembre de 2017, que es casa habitación y lo reemplazará por otro dentro del año: no paga ITI, ni el Impuesto a las Ganancias. Debe hacer el trámite de exención desde la página de la AFIP.
- Venta de un inmueble comprado antes del 31 de diciembre de 2017, que no se reemplaza por otro: Paga el 1,5% del ITI, lo retiene el escribano.
- Venta de la casa habitación que había sido comprada en el año 2018: no paga Ganancias, tampoco ITI.
- Venta de un inmueble adquirido en 2018 y que no es vivienda: paga el 15% sobre el resultado obtenido (precio de venta menos el costo de compra actualizado).
- Bien vendido que había sido heredado en 2018, que el donante adquirió antes del 31 de diciembre de 2017: Paga el ITI del 1,5%.
- Bien heredado en 2018 que luego se vende y que el donante originalmente compró en 2018: paga el Impuesto a las Ganancias.
- Bien vendido en 2018 que había comenzado a construirse en 2017: Paga el ITI.
1 comentarios:
La persona que optó por vta y reemplazo de un campo que explotaba, qué debe pagar en el caso que pasara un año y no compró?
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