Tenés que saberlo: por qué la compra de una propiedad con bitcoin es una permuta y que ventajas ofrece

Las inmobiliarias vieron en las divisas digitales un medio de pago más para reactivar el sector y ofrecer más opciones a compradores y vendedores

Argentina no tendrá una moneda digital de curso legal, como sucedió con El Salvador y el Bitcoin, pero quizás tampoco necesite pasar por esa instancia. De hecho, ya hay cientos de comercios que aceptan criptodivisas y hasta es posible abonar con tarjetas prepagas que ofrecen reintegros del 2% en estos activos.

Además, el país ostenta el 10º puesto en el ranking de adopción de moneda digital y se estima que ya hay 3,8 cuentas en exchanges locales, dos de los cuales dan tarjetas prepagas cripto.

Al cotizar a la par del dólar, uno de los principales rubros que abrazó a las criptomonedas es el inmobiliario. Si bien la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) viene realizando diversos programas desde el 2020, el sector recibió un fuerte empujón cuando Mercado Libre avanzó en filtrar los avisos de propiedades cuyos dueños aceptan estos activos.

Inmobiliarias 4.0

En rigor, todas las inmobiliarias convalidan este medio de pago, siempre que el dueño de la propiedad lo acepte. En Mercado Libre, al escribir en el buscador "Se aceptan Bitcoins", se observan todos los avisos de inmuebles que pueden comprarse con esta modalidad.

Entre las inmobiliarias crypto-friendly aparece Predial. Su CEO, Gabriel Brodsky, asegura que avanzaron por este camino hace ya un buen tiempo.

Revela que las monedas más útiles en el sector son las estables (o stablecoins) que ofrecen una cotización fija y paridad con otro activo, como Tether, DAI y BUSD, que siguen el precio del dólar.

"Para nuestra industria ya son una moneda más. El comprador pasa de bitcoin a stablecoin y se abre un universo superador: las transferencias son en un par de minutos y de manera descentralizada", afirma el directivo.

Brodsky hace hincapié en esto último, ya que en una operación tradicional "tenés que hablar con el ejecutivo de un banco, que validen la operación y chequear que los fondos entraron".

Como adelantamos, Oslo Negocios Inmobiliarios realizó en julio la primera venta de un inmueble con criptomonedas: un semipiso para oficinas valuado en u$s450.000. Patricio Rozenblum, cofundador de la firma, asegura que la operación siguió los carriles normales: "Si cambias una propiedad por una cripto, es una permuta según la regulación impositiva. El tratamiento es el de una cosa, como si te cambiara un auto por un departamento, porque todavía no está regulado".

El ejecutivo expresa que el comprador "abonó el valor total del inmueble a muy buen precio", en el emprendimiento AZUR que la firma está desarrollando en Godoy Cruz 2860 (entre Beruti y Juncal), una de las zonas porteñas más cotizadas y conocida como Palermo Nuevo, a 200 metros de la estación Pacífico.

A la lista se suma RE/MAX, que anunció en diciembre la primera venta de un departamento usado en  Argentina: un dos ambientes en el barrio porteño de Caballito, con un valor de u$s100.000.

"Fue una operación mucho más sencilla que una venta tradicional porque tanto el vendedor como el comprador manejaban criptomonedas y se pusieron rápidamente de acuerdo", asegura a  Ariel Champanier, presidente de RE/MAX Premium.

¿Cómo se compra una propiedad?

El escribano Nicolás Soligo Schuler, doctor en derecho notarial y registral, afirma: "En los inmuebles que se ofertan en bitcoins el vendedor está interesado en tener una determinada cantidad de criptomonedas o que la propiedad esté en dólares y que se acepten bitcoins a la cotización del día de la operación".

El letrado, quien es asesor de la presidencia de la Cámara Inmobiliaria Argentina y de la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios (FEDI), señala que en el contrato hay que indicar, por ejemplo, "que se adquirirá un dos ambientes por dos bitcoins: uno se paga a la firma del boleto y el otro en la escritura".

Aunque remarca que "es conveniente colocar cláusulas similares a la de los riesgos cambiarios, debido a la volatilidad del Bitcoin y a que el estudio de títulos puede tardar un mes". En estos casos, Soligo Schuler indica que hay dos escenarios posibles:

"Pactar que el comprador asuma el riesgo del agravamiento del tipo de cambio"

"Salvaguardar que el comprador ya tiene en su poder los bitcoins para hacer frente a la obligación, lo que se denomina 'manifestación de solvencia'"

Según el letrado, se trata de una "cesión permuta: el comprador se compromete a dar un bien intangible y el vendedor lo acepta como parte de pago". Advierte que en el contrato se indican las claves públicas. Es decir, las direcciones de bitcoin para realizará las transacciones, equivalentes al CBU bancario. "Es importante que manifiesten que son dueños de esas cuentas", remarca.

Con relación al monto de la operación, hay que estimar un valor del inmueble en pesos o dólares a la cotización del día de Banco Nación para cumplir con las obligaciones impositivas. "El tratamiento de los tributos nacionales, como los Impuestos a la Transferencia de Inmuebles (ITI), Ganancias y sellos, es similar a una compraventa tradicional", añade.

Soligo Schuler asegura que tanto los honorarios de escribanía como de la inmobiliaria pueden pagarse también en criptomonedas, siempre que quede explícito entre las partes. "No obstante, los impuestos, como son fondos que pertenecen al fisco y los escribanos somos agentes de retención, deben abonarse en moneda nacional", completa.

¿Cómo se compra de "pozo"?

Soligo Schuler señala a que, a la hora de adquirir una "unidad funcional futura" (nombre técnico de los departamentos de pozo) deben tenerse en cuenta las siguientes cuestiones:

"Las dos partes deben contar con una billetera virtual"

"Deben acordar la criptomoneda a usar y la forma de pago, si es único o un 30% de anticipo y el resto en cuotas"

También advierte que lo más seguro son las monedas estables. Si se utilizan las volátiles, como Bitcoin o Ethereum, hay que prever alguna de las siguientes cláusulas:

De solvencia. "El comprador afirma que ya tiene el patrimonio, pero abonará en cuotas porque le resulta más cómodo para su control financiero"

De riesgo criptocambiario. "El comprador asume el riesgo y renuncia a readecuar el contrato en caso de cambio de precios, lo cual es una buena previsión"

"La venta desde pozo generalmente se trata de un contrato de consumo y adhesión, por lo que estas renuncias se contemplan como no escritas para beneficio del comprador porque firma un contrato preestablecido", señala Soligo Schuler.

Remarca que se puede pactar el precio con divisas digitales o elegir un método "mixto". Es decir, combinar criptomonedas, dólares y pesos. También recomienda usar los cripto dólares (DAI, USDT) para evitar potenciales conflictos entre las partes.

¿Hay que certificar el origen de fondos?

Al igual que con una transacción inmobiliaria tradicional –ya sea abonando la totalidad en dólares o una parte y completando con un crédito bancario– los compradores deben certificar cómo obtuvieron el dinero.

Soligo Schuler remarca que los escribanos deben solicitar documentación que respalde el origen de los fondos utilizados en operaciones superiores a los $12,32 millones, ya que son sujetos obligados de la Unidad de Información Financiera (UIF).

"No basta manifestar que se transmiten fondos, sino comprobar la adquisición. Por ejemplo, el comprador debe justificar que compró cierta cantidad de cripto a u$s15.000 en una fecha determinada por el fruto de su trabajo, pero no debe demostrar que ahora tiene u$s400.000 por la revalorización del activo", explica.

Además, remarca que no hace falta que participe un exchange de la operación si ambas partes ya tienen billeteras de criptomonedas. "Es una transacción entre particulares. Lo curioso es que se asemeja mucho a una transferencia bancaria porque el dinero no está en la mesa, pero también al efectivo porque se realiza cara a cara, lo que se denomina F2F (face to face)", concluye.